Zwei Ausweisarten illustrieren in Kürze auf unterschiedliche Art die Energieeffizienz eines Gebäudes. Der erste, der Bedarfsausweis für ungefähr 200 Euro, ist eine Farbskala, die in Kilowattstunden pro m² Wohnfläche Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch und die Endenergie von Gebäuden gibt. Architekten und staatlich anerkannte Energieberater besuchen die Immobilie und erstellen gründliche ingenieurtechnische Berechnungen zur Energiebilanz.

Der Bedarfsausweis orientiert sich am baulichen Zustand des Hauses und der Haustechnik. Wie ist der Energieverbrauch für Heizung, Lüftung und Warmwasserverbreitung im Durchschnitt? Außerdem gibt er den Eigentümer Tipps für spätere Modernisierungen. Zum Beispiel kann der  Energieverbrauch mit geringem Aufwand durch Dämmplatten drastisch gesenkt werden. Der bedarfsorientierte Energieausweis soll einen Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden ermöglichen und zwar unabhänigig vom Verhalten der Bewohner. Seit 2002 ist der Bedarfsausweis bereits für Neubauten erforderlich. Von 1. Juli an wird er für alle Immobilien zur Pflicht, die den Nutzer wechseln. Entgehen kann der Regelung nur, wer in den eigenen vier Wänden wohnt.

Verbrauchsausweis

Der zweite Ausweis ist der sogenannte Verbrauchsausweis, Kostenpunkt 25-50 Euro. Es handelt sich um einen Energieausweis, der lediglich auf den Nebenkostenabrechnungen des vorherigen Bewohners beruht. Nach Energiesparverordnung ist der Besitzer befugt die Daten des Hauses selbst in ein aus dem Internet herunter geladenes Formular einzutragen. Auf das größte Problem daran, machte der Focus bereits letztes Jahr in seiner Testreihe aufmerksam: Wer will, kann bei einem online ausgefüllten Energieausweis das Ergebnis problemlos beeinflussen.

Im Vergleich fielen die Ergebnisse der Verbrauchsauweise immer besser aus, als die der Bedarfsauweise. Kontrollinstanzen fehlen. Wer weniger Energieverbrauch oder mehr Quadratmeter angibt macht das Objekt für den Käufer gleich attraktiver. Für einen höheren Verbrauch am Ende haftet der Mieter. Aber auch umgekehrt kann es laufen: Vergisst der Besitzer eine entscheidende Quadratmeterangabe, fällt das Ergebnis im Verbrauchsausweis entsprechend schlecht aus. Ein heikles Thema: „Die Preise werden sich daran orientieren, wie ein Gebäude beim Energietest abschneidet“, sagte Detlef Manger, Geschäftsführer für die Region Nordwest beim Immobilienverband IVD der Süddeutschen Zeitung. Kriterien wie die Lage der Immobilie verlieren an Wert.

Wertsteigerung bei Modernisierung

Umso wichtiger, dass der Energiepass aussagekräftig und verlässlich ist. Gerade bei Hausverkäufen wird der Bedarfsausweis wichtige Bedeutung haben. Ab September 2008 muss für ältere Immobilien, deren Bauauftrag nach 1977 gestellt worden ist, der Bedarfsausweis vorliegen. Im Zuge dessen ist mit einer flächendeckenden Altbausanierung zu rechnen. Ab 1.1. 2009 werden dann Wohngebäude aller Baujahre bei Verkauf und Neuvermietung zu einem Energieausweis verpflichtet, ab 1.7.2009 dann auch die Nichtwohngebäude. Und last but not least: Von diesen Regeln ausgenommen sind Hausbesitzer, die in ihren eigenen vier Wände wohnen.